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罗马就是一天建成的

发布时间:2019-12-17    作者:admin    点击量:

来源:商界评论

罗马不是一天建成的——这话现在不顶用了,至少在修房子这件事上。但是要给固化多年的建筑制造业升级,集成建筑派还有很长的路要走。

 

这个样式的墙来2面,这个楼梯不错,先来10步,不够再加……在美国,你几乎可以用逛超市的方式买到心目中的房子,方便、省心、好处显而易见:从承重结构、门窗墙体到建筑设备都是统一设计并在工厂制造、现场直接按图组装、搭好后可以直接拎包入住。施工现场没有扬尘,也没有建筑垃圾,完全是现实版的搭积木。

 

不仅在美国,集成建筑代表之一的装配式钢结构建筑,在欧洲、澳大利亚和日本,占全部建筑的50%以上,而这个数据在中国仅为5%。

 

市场空间很大,国内玩家渐渐蜂拥。快速的城镇化建设和国人对环保的日益重视是这群人眼中最大的风口。

 

非洲兄弟们的福利房

业内有这样一个段子,一位农民准备在自家地里修两层小楼,听儿子的话订了一套钢结构装配式住宅。到货那天,一辆大卡车停在了农民家门口,下来三四个人卸下几大包包裹,让老汉签了字后扬长而去。

 

老汉看着包裹,转头对儿子说:“你这是给我买的房子,还是给我买的骨灰盒子?”

 

——中国集成建筑业的首要命题,就是如何打开市场。

 

55岁的胡澈先做钢结构装配已经快8年了。此前他只是一个小包工头,带着自家的亲戚后生在成都各大建筑工地找饭吃。

 

老胡是被法国集成厂商ALGECO “招安”的,“一个管项目的找到我,问我愿不愿意去国外公司培训,给工资,做得好还给买保险,我就答应了。”同期和老胡团队一起培训的还有大概100多人,“有人培训还没结束就走了”,现在真正在一线进行装配式安装的就只剩老胡和另一个团队了。“因为这东西学了用的地方不多,大多数工地还是在用混凝土浇灌。”

 

刚进入中国市场的那几年,国外公司还大张旗鼓到处招揽像老胡这样的人,希望能解决终端人才荒的问题,但随后发现整个市场养不起这么多人——传统建筑体系牵扯的利益链条太固化,建筑商们并不愿意向集成建筑转型。因此现在业内常见的做法是派出一个技术总监,到现场进行技术指导,而非直接派出工人。

 

除了终端的安装,前端的开发同样乏力。集成建筑需要在修建之前,就一次性搞定外观、室内装修、能源设备等问题。美国已经达到100%的集成住宅用构件和部品的标准化、系列化,其整个产业的商品化程度达到40%。但在国内,很多时候就算设计师设计好了图纸,也无法找到符合要求的材料供应商。

 

以一幢6层楼房为例,整体的建筑“零件”无法只依靠一家供应商,这就需要高度的产品标准化,否则就会出现墙面“拼不到”一起的情况。

 

即便这样,等风来的老胡们仍在寻找自己的生存空间。

 

老胡告诉记者,全国大概有800家集成建筑商,80%的订单来自国外。老胡有好几个“徒弟”如今都在莫桑比克、赞比亚等非洲国家实施援建项目——援建的房子几乎都是装配式集成住宅。实际上,大部分国内集成建筑商都致力于修建非洲兄弟们的“福利房”。

 

而另一个突破口,在于国内中小型集成建筑商不管是在实力还是“资格”上,都无力染指城市里的大型建筑市场,但“中国有300亿平方米农房需要进行改造”,因此他们将目光放在了城镇化自住房建设上。

 

卖设计不如卖房子

相比国外集成建筑业由设计研发主导,国内整个产业链依然是由项目驱动。换句话说,设计师只管设计,更为强势的承建方和材料商,还是过去传统造房子收钱的思路:这面墙多少钱,这个屋顶多少钱,然后得出一平方米造价多少。

 

正是在这样的背景下,设计师李广武的卖房经历让人眼前一亮。

 

李广武的莫斯集成建筑设计研究院坐落在成都,整个研究院5个人,主要做国外集成建筑设计外包业务,第一单国内生意来自一次集成建筑展览。

 

他的团队设计的一个农场木屋,被一位农场主看上。展览结束后,农场主直接找到他要求买下。于是他的团队就把房子拆了,打包让农场主带回去。

 

“我是在当时展览上,唯一一个现场达成交易的人。”这无疑点醒了帮李广武布展的承建方——为什么非要去算一面墙多少钱呢?为什么不去算一套房子打包卖多少钱呢?

 

对设计师们来说,变化是“这几年渐渐有国内的订单了,多是修农家乐的,还有6层以下公寓楼,偶尔有人要求来个2层小别墅。”

 

李广武有相熟的承建商和材料商,他接到的订单“只要不是价格差太多”,都会转给这些公司,由此形成了一个完整的闭环。

 

而由建筑商主导的行业变革更为直接——不再是提供一套房子的修建,而是依据用户的需求,由设计师定制一套最合适的房屋居住计划,瞄准的是大型城市具有高消费水平的人群。销售人员见到用户,直接就拿出一张菜单,上面白纸黑字写着标准型,1200~1500元/平方米,舒适型1500~2500元/平方米,豪华型2500元/平方米以上,后面还细致地解释每一种款式的特点和差别,任君挑选。

 

这样一来,就是建筑商和用户直接对接,直接向材料商进行采购,免去了中间环节。比如修建一个农家乐,集成建筑商就会根据其需求提供不同等级的产品,依据产品等级和服务收费,而不仅仅是一座房子的工钱。

 

更为重要的是,由此还催生出集成建筑物流——快递房子。

 

因为之前以单个项目来驱动整个产业链的整合,所以整个集成建筑行业在物流上很受限制。比如某承建商在上海有一个项目,那么就必须在上海周边挑选材料商,因为一旦运输半径超过150千米,物流成本就会偏高。

 

但当房子作为产品整体出售,问题便迎刃而解。记者采访中遇见一位大货车司机,上一单刚刚从昆明运20套民房去鲁甸,又接一单从昆明运10套别墅到重庆。

 

像这样“跑房子”的货车司机属于货运业的少数。近几年才陆续有更多的人加入。小象物流就是其中一员,“集成物流业里的UBER”是它的目标,用在路上跑的货车司机作为剩余资源,让房子在路上跑起来,降低集成建筑业的物流成本。

 

深山里的体验营

“同样的户型,有人开价1500元/平方米,有人就开价1300元/平方米,接着又一个人就开价1200元/平方米了。农民会问,‘那你这个房子到底值多少钱?感觉也不是很高级呀’。”

 

各自为政曾是王槐超对行业最大的感触。

 

“谁也不认识谁”——生产商不认识做设计的、原料商不认识制造商,每家翻来覆去只有那么几个原材料、设计、销售渠道,反映到市场上就是混乱的报价和产品标准,全都是“自己玩自己的”。

 

王槐超的想法是打造一个第三方平台,将整个产业链上的参与者都聚集到一起,形成业内消息的快速流通——房谷网由此诞生。

 

这是现在业内最大的一家平台公司。房谷网现在有一个1000多人的“集客群”,里面有设计者、原材料商、生产商、施工方,几乎每天都有生意成交。记者在群里看到有5个生产商都需要同一个型号的钢卷,以低于市场价10%的“团购”价格从一家合肥的原材料商手中拿下,生意刚成,就有施工方提出可以提供安装。在整个过程中,房谷网以收取佣金的形式盈利,集合采购按5‰收取服务佣金,撮合交易按3%计提交易佣金。“随着用户的增多,你可以在房谷网上找到关于集成建筑所有的环节参与者。”

 

除此之外,王槐超致力于推动大众对整个行业的了解,方法就是时下最流行的体验式营销。

 

在重庆市綦江区玉峰山,青山茏翠之间有一座房车营,里面风格不同的房车都是以集成建筑方式修建。这是房谷网和旅行社的合作项目。

 

房谷网负责引进房车,通过旅行社的游客流展示房车。同时这里也是房车制造商的一个“车展”基地,更是一个交易平台。用户体验后觉得房车不错,可以直接带回家,房谷网可以用订单量压低价格,“28万元一辆的房车,可以20万元给到房谷网。”

 

相同思路的还有建造住宅基地,把国外的优质户型搬到国内,以酒店住宿的形式让用户体验。干净整洁设计感强烈的LOFT公寓、后现代风格的别墅,还有日式木屋,都更新了大众对“集成建筑=活动板房”的认知。

 

即便如此,王槐超自己也承认,不管是在采购成本、技术壁垒,还是物流等环节,现阶段运用集成建筑的造价,还是相对较高,所以整个行业还只能处于小规模产业化阶段。

 

可以期待的破题

暗潮涌动中,“风已经吹起来了”,是记者听到最多的一句话。这几年万科、中建等大型企业开始纷纷进入集成建筑领域,强大的产业链和项目数量迅速占领了市场。而采访过程中,几乎每一个集成建筑从业者都反复提到前景,当然,他们也列举了许多例子:多家大型建筑制造企业布点全国打造“中国住宅产业化基地”、建筑节能司下属的绿色建筑联盟从1个扩张到了3个、新城镇化建设被李克强总理反复提起、绿色节能是政府硬性规定的指标,甚至人口红利在消失,以后建筑人工成本会越来越贵……

 

总之,建筑行业会在不久的将来迎接一次全面的升级。

 

但身处其中的人,真的准备好了吗?

 

采访中,一家建筑制造商提到他最近新引进了一款全新的户型,是接下来一年主推的产品。当记者提出能否看看图纸时,他顿时警觉了,开始怀疑记者的身份,认为可能是竞争对手。误会解除后,他有些歉意地说:“不好意思,户型是我们的命脉,之前有人抄袭,实在是不得不防。”

 

当然也有心态开放的人,比如记者接触到的传统建材商们。“最开始我们担心没饭吃了,不是说这是大趋势嘛”,但随后这些建材商们就发现哪怕是听起来洋气的集成建筑还是会运用到多数现有的建筑材料,于是这群人就成为了集成建筑资源整合的先锋,“先布局,我也看好这个行业,多认识些做这方面的人,到时候转型就很轻松。”

 

相比之下,受冲击最大的是承建方和房地产商,集成建筑的确挑战了他们的利益,如果人人都能买个房子搭一搭就能住,那么他们存在的意义就很小了。所以类似万科、中建这样的大型企业都在大力跟进集成建筑行业的技术,企图寻找一条“不被淘汰”的路。

 

行业里每一个人都鼓足了劲,备战着那一股风的到来。任何政策上的变动,都能影响他们的心情。在记者加入的几个行业内部QQ群里,除了生意资讯往来,最多的消息,就是各种关于政策分析的帖子和讨论。

 

显然,破题需要路径,需要有道可循。


 

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