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装配式住宅发展的困境及建议

发布时间:2020-01-14    作者:admin    点击量:

来源:《建筑经济》2019年4期“我国装配式住宅发展的困境及建议研究” 作者:张晓兵、张薇

新型住宅产业化的生产方式主要是采用预制装配式施工,房屋的部品构件在工厂里已经生产好,现场进行吊装,全场采用工业化、流水线的方式建造房屋,达到“像造汽车一样造房子”的效果,房屋的建设周期短,质量好,性能佳,兼顾节能环保和安全舒适的需要。

 

装配式住宅对于经济社会进步,行业健康发展有着重要的促进作用,然而我国装配式住宅发展非常缓慢,其中必然有着深层次的管理体制、经济社会等方面的问题。

 

01装配式住宅发展面临的困境

 

1.1现行建筑管理制度与装配式住宅发展不配套

 

市场准入制度不适应装配式住宅发展

 

我国对建筑企业实行严格资质管理制度,企业需按相关条件申请资质,审查合格后,才能在资质许可的范围内从事建筑活动。而全新的装配式住宅生产企业并没有相应的资质,由于装配式住宅的生产方式是整合了传统建筑生产过程中的主体结构、机电安装、装饰装修等业务,所以传统以资质为主要管理方式的市场准入制度将会面临很多问题。

 

另一方面,与企业资质相对应的是企业从业人员的执业资格制度。传统建筑企业的资质主要与以往的工程业绩和从业人员数量及从业人员所持有的执业资格有关,相关的主要有一级建造师、造价工程师、结构工程师、安全工程师等。装配式住宅作为全新的生产方式,传统建筑生产环节中一些工种和业务逐渐变少,而新的工种和业务将会出现,这就对现行建筑业管理的市场准入机制提出新的要求。

招投标管理制度对建筑生产过程的人为分割

 

由于建设工程项目一般造价较高以及各环节的分割管理,造成了勘察、设计、施工、设备物资采购乃至装修装饰都要分别进行招标,进而在建筑市场上,各个环节都形成了众多独立法人的企业,各个环节的企业各自为战,缺乏其余环节的生产能力,在装配式住宅发展初期整合各个环节企业难度较大。

 

建筑业各个环节长期的人为分割,导致这个产业链条形成了相对稳固的低水平的均衡。在行业大环境不变的情况下,单个企业进行变革,势必会危及企业本身的生存和发展。由于多数企业都只处于产业链的一个环节,不管哪个环节的企业想要整合装配式住宅产业链,都会因为超出企业自身原本的技术管理能力,而付出更高的成本。

 

工程造价及验收程序与装配式住宅不相符

 

建筑业现行工程计价模式采取的是工程量清单计价,不适应装配式住宅的需求。因为现行工程量清单计量规范缺乏装配式住宅清单计价项目,这导致相关的企业在投标时没有依据;此外现行设计费计费的标准也没有涉及到装配式专项设计的相关内容,与现行的造价管理制度不相符合。

 

现行工程验收规范也跟装配式住宅的生产方式不相适应,目前政府对建筑市场的工程质量、建造规范的监管实行的是工程验收的方式,这种基于现场管理的逐级验收方式与装配式住宅主要通过现场吊装来施工的方式不相适应。

 

1.2商品房预售制度对装配式住宅的阻碍

 

目前我国房地产市场普遍实行的是商品房预售制度,但是该制度使得装配式住宅的优势受到削弱。一方面预售制度使得装配式住宅的质量优势削弱。装配式住宅可以更好地整治建筑质量通病的问题,如屋顶渗漏、墙体开裂等人为造成的质量问题。但商品房预售制度的核心在于购房者没有见到所购买产品的情况下,仅仅依赖开发商的文字宣传、沙盘户型图的展示就缴纳了购房款,这就使得购房者在交易中处于弱势地位,无法对商品房的质量进行更为细致地检查验收,一旦出现商品房的质量与开发商承诺的有出入,购房者进行维权将相当困难。在房地产市场的价格一路飙升的情况下,即使住房质量与开发商承诺有所差距,购房者通常也只能忍气吞声。

 

另一方面,商品房预售制度使得装配式住宅的施工进度优势表现得也不明显。装配式住宅可以大大节约建设时间,但在预售制度下,商品房的出售并不以竣工交付为前提,而是以开发建设资金投入达到一定比例为条件。在土地成本节节攀升的背景下,房地产开发项目的土地成本基本都能达到或超过这个比例,这意味着开发商在拿到土地,办齐四证之后,就可以向行业主管部门申请期房预售,这使得开发商对后续工程建设进度的快慢并不热心。

 

 

1.3装配式住宅的市场链条发展尚未成熟

 

产业链的成熟,指产业中的各个企业和机构均能在产业链上扮演各自的角色并获得相应的利益,形成规模效应。目前来看,装配式住宅链条上的科研、投资开发、设计、生产制造、施工吊装等环节的企业,仍然依附在传统的建筑生产方式上,各个环节缺乏有效对接,相互之间的协调性不足,生产组织体系缺乏有效整合,交易费用较高,目前装配式住宅建设成本比现场浇筑方式每平方米会高出300-500元。出现这些问题的主要原因在于,装配式住宅的比率不高,即使采取试点的工程,大多也是部分试点,如采取外墙、楼梯等预制。这就直接导致了,装配式住宅的生产方式采取传统施工建造模式的组织体系,影响了装配式住宅产业链的成熟。

 

02装配式住宅发展的建议

 

2.1深化改革建筑管理相关制度

 

建筑企业资质管理制度的改革

 

建筑企业的资质是企业能进入市场的通行证,也是建设部门对企业进行行业管理的抓手。作为一种新的生产方式,装配式住宅相关企业势必在原来的资质管理体系中找不到相应的位置。对资质管理制度的改革建议:根据需要设立与装配式住宅设计、生产、施工相对应的专项资质,将这种新的生产方式正式纳入到现有的管理体系中来,解决现有装配式住宅的工程项目缺乏管理的问题,以适应装配式住宅的进一步发展。

 

工程招投标制度的改革

 

现阶段流行的设计、施工两阶段招标方式,与装配式住宅的生产过程不太适应,未来装配式住宅会出现建筑设计、部品部件设计、部品部件生产、现场施工四个阶段的招标,也可能会演变成一体化的住宅产业集团,将投资开发、建筑设计、部品生产、现场施工均整合在一起的产业链方式。对招投标制度的改革建议:在装配式住宅的生产过程中,不再人为分割建筑生产的几个环节,采取更为灵活的方式进行招投标,允许具有一体化生产能力的住宅产业集团不通过招标,自行选取或投资设立相应的具有设计、生产、施工能力的企业,以最大限度地整合资源,这样就可以与现行的招投标管理体制相兼容,迅速推动产业化的发展。

 

工程验收制度的改革

 

未来装配式住宅的现场只有总装一道环节,与目前分部分项验收的管理不相符合。对工程验收制度的改革建议:在装配式住宅的验收中,强制推行住宅性能认定制度,对现场总装完成后的房屋进行性能测试评定,并出具权威的检验检测报告。这样一方面适应新的生产方式下的验收需要,另一方面,在当前我国消费者对产业化住宅了解不足的情况下,也能为建筑质量进行背书。

 

2.2逐步取消商品房预售制度

 

虽然商品房预售制度长期以来有利于提高资金使用效率,对于有效满足居住需求,促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用,但也存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平和低效率竞争等风险,同时一定程度弱化了装配式住宅在工期和质量方面的优势。因此该制度颇受争议,但取消商品房预售制度并不是一蹴而就的,因为如果骤然取消预售制度,开发商筹措资金的成本提高,企业要卖掉现房才能回笼资金,反过来会助推房价上涨,不利于经济发展的稳定。

 

建议在一些城市逐步试点取消预售制度,拟定时间表,分阶段推进,对于新出让土地,逐步实行现售。第一阶段若干年内逐步提高商品房预售许可条件;第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。这样有利于引导市场有序适应改革,使开发企业降低资金杠杆,充实开发经营的资本金,有利于防范化解行业和金融风险;有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行,提升房地产开发品质,促进房地产市场持续健康发展;有利于发挥装配式住宅的优势,促进装配式住宅产业的快速发展。

 

2.3大力推进装配式住宅产业链

 

统筹解决地方政府各自为战,技术标准不一的问题

 

各地方政府包括率先发展装配式住宅的各大集团,都在纷纷着手制定自己的技术标准,从短期来看,各地先出台相应的规范,有利于指导辖区范围内装配式住宅的发展,但从长期来看,不利于装配式住宅在全国的推广。建议通过住建部统一牵头,组织各地区相关部门,统一讨论政府行业主管过程中的标准适用问题;在企业方面,以已经形成的产业联盟或住宅产业集团为基础,由全国性的行业协会组织,研讨装配式住宅的技术标准问题。在两方面工作的基础上,适时出台全国性的涵盖行业全过程的行业标准和技术规范。

 

将区域装配式住宅发展纳入中心城市政府考核范围

 

在当前建筑业管理权限较大比例分权在地方政府的背景下,推动装配式住宅的发展,很大程度上要依赖于地方政府的积极性,特别是在区域经济中具有龙头和辐射作用的中心城市。小城市在发展装配式住宅中有着较大劣势,市场规模不足、产业化初期资本壁垒较高、辐射作用不够等,会导致如果硬性要求中小城市也具备构配件生产能力,势必会导致产能过剩以及经济资源的浪费。

 

装配式住宅未来的发展应该是从城市群的中心城市铺开,辐射其所在的区域经济,逐渐扩大市场规模,最终达到行业内的产业化比重达到发达国家水平。直接推动产业发展的重要力量是地方政府,这不仅是由于建筑业分散性导致行业管理权限的地方分权,更在于地方建筑行业的属地性,对于地方政府政策、资金的支持更为敏感。如果国家在考核地方政府时,对城市群的中心城市进行单独考核,设定考核指标,比如构配件年生产能力、新建住宅中装配化的比例、政府工程中装配化的比例、财政资金投入补贴及研发的比例等,就可以通过对地方政府的指标考核为装配式住宅的发展提供较强的推动力量,又不会出现大规模的产能过剩。

 

加大金融政策的支持力度

 

加快装配式住宅发展,势必要在金融政策上给予较大的支持。一方面,对符合条件的产业化企业进行低息长期贷款,支持从事该项业务企业的发展。由于房地产市场的飞速发展,国家的宏观调控对于房地产开发企业的融资一直是处于严格限制状态,房地产企业的融资成本普遍偏高。对符合产业化条件的企业进行相应的低息贷款融资,将极大地鼓励现有房地产企业参与到装配式住宅的发展中来。

 

另一方面,对个人住房消费的专项金融支持也将极大地推动装配式住宅的发展。在购房者对于信贷条件较为敏感的情况下,针对装配率较高的住宅以更高的信贷支持,就会提高装配式住宅的市场占有率,促使购房者优先选择采取产业化方式生产的商品房,开发商也因此加快产品销售,迅速回笼资金。

 

借助资本市场实现产业发展驱动的转型

 

国内装配式住宅发展长期缓慢的一个重要原因是,廉价的劳动力成本使得装配式住宅的成本相对较高,从而投入到这个领域的资本远远不够。作为代表建筑业未来发展方向的装配式住宅,需要通过资本市场的放大作用,形成集聚效应产生规模经济。如果能以一个完整的概念对接资本市场,就会引发资本市场对装配式住宅这个行业经营业绩的关注。



 

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